房地产新出路｜如何理解房地产发展新模式？
【编者按】中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。房地产发展新模式怎么建？新的一年，中国房地产有哪些新出路？自2021年中央经济工作会议上首次提及“房地产新模式”，已有两年时间，伴随着房地产市场供求关系发生变化，探索新模式的必要性和紧迫性进一步加大。2023年11月，住建部部长倪虹在接受新华社采访时首次详解“房地产发展新模式”，其中提及，“构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。”倪虹指出，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。其主要从理念上、体制机制上和抓落实上阐述了构建新发展模式的思路和考量。在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。在体制机制上，提及“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”，也提到“改革开发方式、融资方式、销售方式”等；在落实上进一步明确要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。同时，落实中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。12月，中央经济工作会议召开，对于明年房地产市场的定调，会议再次提出，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。如何理解房地产发展新模式？全国工商联房地产商会理事李骁认为，房地产发展新模式是指真正落实“市场+保障”双轨制。“十几年前我就多次提出要分锅吃饭，低收入阶层在保障房这口锅里，中高收入阶层在市场化这口锅里，现在保障房封闭管理并加快建设就是双轨中的保障轨；同时，以土地价格放开作为标志，以后住房限价、限购、限贷等政策会逐渐退出，从而完善市场轨，住房供应双轨制将是中国楼市的中长期定位。”在首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，除了由提供商品房为主向更多的提供保障房转型外，房地产发展新模式还有多重含义：一方面要适应增量房时代向存量房时代的转型；另一方面是适应购租并举向租购并举的转型；第三是供求方式重大变化下，“高负债、高杠杆、高周转”的新城开发模式，要向以城市更新为主、“大拆大建”为辅的房地产发展模式转型；第四，由住宅单一开发模式向提供产业支撑、多元公共服务，打造宜居宜业、居业联动的生产生活环境转型。上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，当前各部门对于房地产发展新模式的新要求，我认为，可以总结为 “一二三”，即“一个理念、两项机制、三大工程”。“一个理念”就是指“努力让人民群众住上好房子”的理念。“好房子”其实就是指“好生活”。2023年中国房地产业出现了一个新现象，即一些大城市二手房挂牌量激增。这个现象如何理解？根据我们的调研，很多房东之所以挂牌，其实就是希望“卖旧换新”或者说改善住房居住条件。比如家里的孩子长大了，换一套更宽敞的、装修更环保的、配套更齐全的房子，是非常自然的居住需求释放。这一市场变化，就是我们工作理念需要立足的要点。好房子也指绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。“两项机制”就是要做好两项工作。第一项机制是指建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。举个例子，以前是房企先融资再建房最后再找需求，而未来基于新形势，完全可以先把需求摸清摸透摸准，有针对性地解决住房供应问题。第二项机制是指，房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。坦率地说，过去由于缺乏这种机制，所以类似房屋营销人员会吹得天花乱坠，因为卖完房子就撇去责任了。但新机制下就没这个漏洞。从购房到入住，将有各项完备制度来保障业主的合法权益。“三大工程”就是指规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。2023年国务院和住建部频频提及这个概念，各行各业也对此类概念做了解读，如解读为“拉动投资、拉动消费”等功能。“三大工程”的出发点就是希望青年人在城市中更好立足、老百姓居住中的急难愁盼问题更好被解决、我们的城市可以更加安全和有韧性地运行。构建房地产发展新模式，就是要从这些朴素的问题中找到工作目标和方向。房企应成为探索新模式的重要主体中指研究院认为，长期来看，房地产新模式内涵丰富，从行业角度，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举、盘活存量以及土地制度改革、完善金融财税配套制度等是新发展模式的重要探索方向。从企业发展模式来看，在新形势下，伴随着行业探索新的发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，存量运营重要性提升，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。严跃进提到，房企应成为探索新模式的重要主体，房企应该在加快构建房地产发展新模式中发挥主动性，做好相关工作。比如结合新发展模式的新要求，对于企业的定位和发展战略需要有新的认识，尤其是要把企业盈利经营和社会责任等进行结合，真正在新一轮改革发展中找准定位。同时要构建科学合理的企业成长逻辑，尤其是要反思过去房企发展的相关问题，积极优化发展新模式。比如，房地产发展新模式中会产生很多新的交易模式如现房模式。作为房企，就需要深入思考这一产品的变化，主动在产品开发、销售、服务等环节研究工作新机制，比如说积极搭建“现房销售的流程和管理机制”，在投资扩张方面，房企要研究供求关系新变化、房地产发展模式新变化等带来的新机会。倪虹此前也表示，新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
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