苏州取消限价后首拍曾与陆家嘴竞争“百亿毒地”的金隅如愿入局
观点网11月29日，苏州第八轮集中供地结束，本次共出让6宗地块，最终全部成交，共揽金75亿元.其中，金隅以一己之力贡献了近四成。整体来看，此次出让的6宗地块有3宗位于吴中区、2宗位于工业园区、1宗在相城区，总出让面积约28.62万平方米，总建面40.66万平方米。尽管本轮6宗地块全部未设置土地上限价格，在更加理性的市场之下，蒙眼狂奔不惜代价拿地的情况也未能出现。其中苏州工业园区奥体04地块热度最高，共吸引十余家房企报名参拍，也成为本场唯一一宗溢价成交的地块。历经近160分钟，120轮报价，该宗地块由北京金隅地产开发集团有限公司竞得，成交总价28.97亿元，成交楼面价39027元/平方米，溢价率30.09%，其余5宗均底价成交。伴随本轮集中供地的落幕，金隅也终于“如愿”进入苏州市场。溢价独苗这是苏州取消土地限价后的首场土拍，也是金隅首次在苏州拿地。自今年9月自然资源部下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制后，据不完全统计，仅11月以来已经陆续有近二十个城市宣布取消土地限价，但在随后进行的土拍中，高溢价地块也并不常见。例如同样在29日进行的无锡第七批次土拍中，出让6宗地块全部底价成交，总成交额55.6亿元；长沙首宗取消地价上限的地块[2023]长沙市063号居住用地以底价成交，成交总价约为8.52亿元。本轮苏州集中供地中，除上述金隅摘得的地块，另有5宗为底价成交。其中，位于工业园区星塘街西、独墅湖大道北的工业园区地块苏地2023-WG-86号由苏州市斜港置业有限公司以底价15亿元摘得；吴中区的苏地2023-WG-82号、83号、84号，分别由苏州合润房地产开发有限公司、苏州合润房地产开发有限公司及南京威新房地产开发有限公司、苏州太湖香山置地发展有限公司及苏州吴城置业有限公司摘得，对应成交价为7.05亿元、10.04亿元和3.58亿元；相城区2023-WG-85号地块由苏州太平城乡一体化建设发展有限公司及旭辉管理集团有限公司联合体以底价10.3亿元摘得。整体而言，以地方国企为主，另涉及金地、旭辉等知名房企，联合体形式拿地占据较大比例。金隅此次在苏州的拿地主体为北京金隅地产开发集团有限公司，该公司曾用名北京金隅大成开发有限公司，由北京金隅集团股份有限公司持股100%。根据挂牌文件，该地块规划为住宅用地，出让面积49479.43平方米，建筑面积74219.14平方米，起拍价格222658万元，起始楼面价30000元/平方米，1.20≤容积率≤1.50，该地块明确要求精装标准不低于5000元/平方米。地块共有超15家房企参拍，经过两个半小时、120轮的竞价，由北京金隅地产开发集团有限公司以总价28.97亿元竞得，成交楼面价39027元/平方米，溢价率30.09%。该地块的成交价刷新了苏州工业园区最高成交楼面价纪录。据悉，宗地位于奥体板块，周边配套成熟，拥有医院、学校、地铁站等公共资源，且板块内住宅供应量小。事实上，今年上半年金隅并未在公开市场拿地。对此，管理层也曾2023年半年度业绩说明会上表示，鉴于房地产市场仍处于深度调整期，公司房地产业务在拿地方面坚持稳健原则，时间上根据去化和回款情况合理把握拿地节奏；空间上，深耕已进入城市，尤其高净值的北京和长三角地区。“上半年，公司积极参与了多个重点城市核心区域优质地块的竞买，遗憾的是均未中签。”过去几年，房企拿地除了依靠实力，也要凭借几分运气。进入下半年，伴随多地土拍政策的调整，金隅也终于有所得。塞翁失马此次拿地后，市场更多聚焦在这是金隅首次进入苏州市场。然而从过往来看，金隅早已有意进入当地，但少了一些“幸运”。不久前的“陆家嘴毒地”风波可追溯至2016年10月，陆家嘴联合安心信托在上海联合产权交易所竞得苏钢集团挂牌出让的苏州绿岸公司95%股权，而在当时，金隅也曾高调宣布参与竞拍。2016年10月9日，金隅透露称公司正在参与竞拍江苏苏钢集团子公司苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权，该标的挂牌底价为31.50亿元。随后，根据上海证券交易所事后监管审核的相关要求，金隅进一步披露了这项交易的具体情况。公告中提到，标的公司包含17宗地块，涉及共66万平方米的土地储备。据当时资料，苏州绿岸公司拥有苏州市西北部高新区浒墅关镇的17宗土地，规划用途涉及住宅、商办、工业研发、教育、加油站等，总土地面积65.94万平方米，规划建筑面积约108.41万平方米，其中住宅用地规划总建筑面积约66.4万平方米。截至2016年中期，金隅拥有的土地储备总面积为750.15万平方米。若是交易能够顺利完成，该公司总土储将大幅增加。金隅对标的也抱有势在必得的态度，甚至已经有了明确规划。据悉，住宅地块将由高层、小高层产品相结合，户型面积设计以80-95平方米的刚需户型为主，100-120平方米的改善型户型为辅。关于商办、商业、研发地块，则以白豕山为核心景观，规划设置独立商业、办公等建筑，结合独栋式建筑的研发总部基地，将整个项目打造成苏州西部的城市地标。2016年的苏州土拍市场热度较如今更甚，年内曾有多宗住宅地块以翻倍价格成交。为防止土拍市场过热，当地甚至设置土地出让最高限价，当竞价超出后结果无效。相关统计显示，2016全年苏州共揽土地出让金1773亿元，超出2015全年的三倍，跃居全国之首。由此，金隅参拍苏州绿岸公司95%股权也就不难理解。该笔交易的失手，也使得金隅失去了进入苏州市场的先机。七年多过去，当时的追捧对象已成鸡肋，化为另一种谈资。曾经200多轮报价竞争，以85.25亿元价格拿下标的的陆家嘴也是同种光景。回到金隅自身，该公司曾寄希望于通过获取该标的，完善其在长三角地区的房地产业务战略布局以及品牌建设，提升经营业绩。在“错失良机”后，金隅的拿地步伐略有放缓，区域布局的重点或也做了重新调整。这家北京本土企业的南方进击之举就此折戟。数据来源：企业公布、观点指数整理回顾金隅近年来的拿地情况，2016年新增7宗地块，其中3宗位于天津，南京、合肥、海口、杭州各1宗；2017年新增14宗，其中8宗位于北京及唐山、承德；2018年新增13宗，其中8宗位于青岛、唐山、北京、天津等地。2019全年取得4宗地块，北京和杭州各2宗；2020全年累计取得8宗土地开发权，其中河北唐山市3宗，北京、天津各2宗，上海1宗。2021全年累计取得9宗土地开发权，其中，浙江宁波、天津、江苏常州、浙江杭州、安徽合肥各1宗，江苏南京、北京各2宗；2022全年仅在北京市取得3宗地块，2023年上半年无新增。从拿地情况可以看到，金隅将重心放在北京及环京的河北、天津、山东，即便是在长三角地区，还是以南京、杭州、合肥等地为主，对未开拓过的城市更为谨慎。直至如今，伴随地价限制被解除，金隅重新归来，补上了苏州这块缺失已久的拼图。
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